아직도 많은 분들이 전세 매매 차이점 대체 어떤 것이 좋은 선택지 인지 모르는 분들이 계신 거 같아 , 이번기회에 정리해봤습니다. 결론부터 말하자면 전세는 좋은 선택지가 아닙니다. 그 이유에 대해서 하나하나 알아보겠습니다.
매매 전세 정의
부동산이라고 하면 영역이 넓죠. 일단 여기서 말하는 전세, 매매는 대부분 아파트, 빌라를 말합니다. 매매의 정의를 짚어보자면 집을 사서 “소유권”을 갖는 것입니다. 전세는 내 집이 아닌, 남의 집에 사는 것이죠. 전세는 일정 기간 동안 조금 저렴하게 집에 거주 할 수 있는 권리입니다. 특이한 것은 이러한 전세제도가 한국에만 있다는 것입니다. 자 ! 그럼 왜 전세와 매매 중 우리는 매매를 하는 것이 좋을까요?
전세 매매 차이점
| 고려 요소 | 전 세 | 매 매 |
| 가 격 | 저렴한 편(매매에 비해) | 비싼편 (전세에 비해) |
| 인플레이션 | 취약, 제대로 맞음 | 방어 가능 |
| 부동산 상승장 | 전세 가격이 상승 | 매매 가격 상승 |
| 부동산 하락장 | 집 주인이 전세금 안 돌려 줄 가능성이 있음 | 가격 하락으로 인한 스트레스 |
| 소유권 | 소유권 X | 소유권 O |
| 이사 | 2년 또는 4년마다 이사를 가야함 | 이사 스트레스 X |
| 전세사기 | 전세 사기에 당할 우려 있음 | 내 집이므로 안전함 |
전세 단점
요약을 해보자면 위와 같은 차이점이 존재합니다. 전세를 살게 되면 처음에는 안전해 보이고, 한 달에 나가는 비용이 적어서 좋아 보입니다. 하지만 시간이 지날 수록 단점들이 보이죠. 전세 사기를 당 할 수도 있고, 집 주인보다 전세입자가 훨씬 더 많은 자본을 투입 했는데도 부동산 가격이 상승하면 집 주인이 그 상승분을 다 가져 갑니다. 2년~4년마다 이사를 가야 되는 게 단점이죠. 그리고 자본주의에서 소유권이 없다는 것은 부자가 되길 포기하며 사는 것과 같습니다. 바로 인플레이션 때문입니다.
전세 장점
전세도 장점은 있습니다. 별로 추천하고 싶진 않지만, 하나만 뽑으라면 저는 그냥 내가 마땅히 투자 할 곳이 없다면 전세를 사는 것도 차선책이 될 순 있습니다. 투자 공부 할 곳이 없고, 아무것도 모르는 사람이 매매를 하는 건 오히려 위험합니다. 하지만 딱 이 정도를 제외하곤 전세는 장점이 없습니다.
매매 단점
매매의 단점이라면 시세 하락일 겁니다. 그리고 원금과 이자를 평생 갚아야 하는 것이 있는데, 이건 단점이라고 보기 힘듭니다. 흔히 사람들이 빚을 지는 걸 싫어하기 때문에 이게 단점이라고 생각하지만, 인플레이션을 생각한다면 이것은 오히려 좋은 겁니다. 좋은 빚과 나쁜빚은 들어 보셨을 겁니다. 아파트 담보 대출은 좋은 빚입니다.
집 값이 하락하면 어떡하냐구요? 저는 처음엔 이런 질문을 했습니다. 근데 집이 하락해도 , 어차피 대한 민국 땅에서 내가 살 집 하나 정도는 필요하다는 게 제 생각입니다. 지방의 경우는 조금 다를 수 있습니다.
매매 장점
전세의 단점과 반대입니다. 내 집, 소유권을 가질 수 있고, 이사를 안 가도 되고, 인플레이션으로 부터 방어가 가능합니다.
전세보다 매매를 선택해야 하는 이유, 근거
자 그럼 이제부터 왜 전세보다 매매가 더 나은 선택인지 구체적으로 알아보겠습니다.
인플레이션 이란? 섬 사과 이야기
전세와 매매를 이해 하는 데 있어 반드시 알아야 할 것이 바로 인플레이션 입니다. 우리나라 돈이 아닌, 미국의 달러는 1920년 이후 100년동안 무려 99%가 하락했습니다. 처음에는 달러와 금을 1:1 비율로 맞췄지만(금본위제), 시간이 갈 수록 금이 부족해지자, 이런 약속이 깨진 것이 닉슨 대통령의 금 태환(닉슨쇼크) 입니다. 1971년 이후, 미국을 비롯한 나라들은 그냥 마음대로 종이 지폐를 찍어 낼 수 있게 된 겁니다.
여기, 한 섬이 있습니다. 이 섬에는 100개의 사과가 있습니다. 그리고 그 섬에는 동전 100개가 있다고 생각해보세요. 사과의 처음 가격은 사과 1개당 1개 였습니다. 하지만 사람들의 통화량을 늘려서 동전이 200개가 되었다면? 사과의 가격은 이제 동전 1개가 아닌, 동전 2개가 필요하겠죠.
이게 바로 인플레이션 입니다. 중앙정부는 통화 공급량을 매년 늘려왔고, 2008년 금융위기 이후로는 더 많은 양을 풀어대고 있습니다.
통화량은 점점 더 많이 증가 하고 있다.
아파트 가격 상승 원리, 공급와 수요
그럼 여기서 또 중요한 것이 있습니다. 바로 공급과 수요 입니다. 섬에 사람들이 “사과”를 사 먹지 않고 좋아하지도 않는 다면 다 상관없겠죠. 하지만 좋아하고 가지고 싶은 것은 항상 가격이 비쌉니다. 아파트를 예를 들어 보겠습니다. 사람들이 살 곳, 아파트가 많다면 사람들은 선택 할 수 있고, 아파트 가격은 올라가지 않을 겁니다. 하지만 아파트는 인구대비 많지 않습니다. 그리고 아파트는 살아보신 분은 아시겠지만 굉장히 편합니다.
아파트는 아무렇게나 지을 수 없습니다. 대한민국은 땅 덩어리가 좁은 나라입니다. 그리고 발전도 수도권 중심으로 발전 했습니다. 물론 정부가 공급을 많이 해 주면 됩니다. 하지만 문제는 지난 몇 년간 인허가 자체를 많이 해 주지 않았다는 겁니다.
인허가란 아파트를 만들 허가를 말하는데 그 허가 자체를 안 해준 겁니다. 인허가를 받고도 아파트가 건설되기 까지 3년의 시간이 걸립니다.
정부의 역할 , 공급조절
정부는 아파트를 매번 신규 공급을 해줘야 됩니다. 이렇게 해줘야 하는 이유는 “수요”를 예측 할 수 없기 때문입니다. 사람들이 살 만한 아파트가 많아지게 되면 아파트 가격은 내려 갈 겁니다.
지역별 주택건설 인허가 실적 (90년~23년)
지역별 주택건설 인허가 실적 입니다. 90년대를 보면 수도권의 경우 보통은 10만 건은 인허가를 매번 내줬네요.
2004년부터는 서울의 경우 10만 건 이하로 인허가를 내줬습니다.
서울을 보면 20년 이후로 점점 더 인허가 물량이 적어 지고 있습니다. 인허가 자체는 단기적인 문제 일 수도 있습니다. 큰 그림을 보더라도 아파트의 가격은 상승 할 여력이 많은 구조 입니다.
아파트가 오를 수 밖에 없는 이유 : 인간의 탐욕
또 하나 재밌는 것은 부동산의 사이클 입니다. 이 사이클 이라는 것은 인간의 심리를 말합니다. 분양사 들은 아파트가 돈이 되기 시작하면 너도 나도 할 것 없이 아파트를 분양하기 시작합니다. 그래서 공급이 넘쳐나게 되고 미분양이 나옵니다. 그리고 아파트의 가격은 하락하게 되죠. 그러다가 시간이 지나 미분양이 해소되면 다시 가격이 오릅니다. 부동산의 지난 역사는 늘 이래왔습니다.
매번 나 오는 이야기 인구감소, 가계부채
부동산 하락론자(?)들이 매번 들먹이는 게 바로 인구감소 입니다. 그리고 출생률입니다. 물론 2024년인 지금으로부터 10년, 20년 뒤에는 정말 그게 문제가 될 수 있습니다. 하지만 아직 적어도 10년 전 입니다. 정말 문제가 되는 시기는 2040년 입니다. 그 시기가 오면 걱정 하면 됩니다. 또 하나 들먹이는 게 바로 가계 부채 입니다. 그거 아시나요? 개인 부채 뿐만 아니라 정부의 부채도 많다는 사실을..! 미국의 부채는 10일 간 1조달러씩 증가한다고 합니다.
나라 자체가 빚 잔치 입니다. 나 혼자만 정정당당하게 살아가실 건가요? 나의 부를 누군가가 가져가고 있다면, 그럴 순 없을 겁니다.
마치며
이렇게 전세 매매 차이점 , 장단점을 말하면서 다소 딥한 이야기를 해 봤습니다. 대부분의 사람들이 공감을 하지 않을 수도 있습니다. 하지만 그 중에 1분이라도 공감이 되는 분이 있고 현재 매매와 전세 중 고민 하는 분이 있다면 매매를 하라고 말하고 싶습니다. 단기적으로는 가격이 하락해서 힘들 수는 있습니다. 하지만 우리가 1~2년 살 것도 아니고, 조금만 타임라인을 길게 본다면 인플레이션과 부동산의 사이클로 인해 아파트 가격은 상승한다는 걸 알게 되실 겁니다. 부자가 되는 것, 혹은 그게 아니더라도 부동산은 반드시 알아야 될 인생 재테크 입니다.