오늘은 아파트 분양권 사는법 포스팅을 써봤습니다. 분양권의 절차부터, 네이버 부동산 매물 검색 방법, 그리고 제가 직접 구매한 분양권 비용까지 처음 분양권 전매를 하려는 분을 위해서 작성해봤습니다. 분명 도움이 될꺼라 생각합니다.
아파트 분양권 , 전매란?
아파트 분양권이란 쉽게 말해서 아파트가 지어지기 전에 소유권에 대한 “권리”를 미리 갖는 걸 말합니다. 아직 아파트가 지어지지 않은 상태에서 향후 완공이 되었을때 입주 할 수 있는 입주권리를 갖게 되는 걸 말합니다. 우리나라는 아파트가 지어지지 않아도 미리 매수가 가능한데, 그게 바로 “청약”입니다.
지나가다 보면, 아파트 모델 하우스 같은게 보입니다. 아파트의 분양사, 건설사 들은 해당 아파트를 홍보를 하죠. 그걸 주민들이 보고 청약을 통해서 미리 매수를 할 수 있습니다. 처음에는 입주 할 생각으로 청약을 넣고 당첨이 되었는데, 막상 당첨이 되고 나고 보니, 입주 할 필요가 없거나 자금의 여유가 없는 등 여러가지 문제가 발생 할 수 있습니다.
그래서 청약 기간이 끝난 뒤에, 분양권을 가진 자는 분양권을 팔 수 있습니다. 이걸 다른 말로 피(P)를 주고 판다라고 하고, 전매라고도 합니다. 부동산 시장이 과열 이었을 때는 청약에 당첨되어도 그냥 입주 할 수밖에 없었지만, 규제가 완화 되면서 현재는 강남3구, 용산을 제외한 나머지 지역은 규제지역이 아니기 때문에 분양권을 살 수가 있게된 겁니다.
아파트 분양권 네이버 부동산 매물 검색 방법
그럼 대체 분양권은 어디서 사냐? 이건 간단합니다. 네이버 부동산에 들어가셔서 아파트 -> 아파트 분양권 이라고 검색을 하시고, 매물을 찾으시면 됩니다. 주로 신도시에 분양권이 많습니다. 인천 서구 원당동을 검색해봤습니다.
이 아파트는 입주 날짜가 26년 6월입니다. 아직 다 지어지지도 않았는데, 입주권을 살 수가 있는거죠. 가장 낮은 피가 1,177만원, 많게는 1억의 프리미엄을 웃돈을 주고 살 수 있습니다. 부동산이 하락장이라면 오히려 마피라고 하는데, 사는 사람이 훨씬 이익을 보면서 살 수가 있고, 부동산 장이 상승장이라면 이렇게 웃돈을 얻어주고 사야 됩니다.
아실 이라는 사이트에 가시면 현재 내가 관심있는 지역의 분양상태를 볼 수 있습니다. 분양권은 청약이 끝난뒤에 살 수 있기 때문에 평소에 청약기간이 끝난 매물을 기억했다가 네이버 부동산에서 검색을 통해 매물을 찾으시면 됩니다.
아파트 분양권 사는법
아파트 분양권 절차는 아래와 같이 이뤄집니다.
- 부동산 전화 및 방문
- 매도자와의 만남 계약서 작성
- 분양 아파트 건설사 방문 명의 변경 & 은행 대출승계
- 집단 대출 받기(잔금대출)
- 입주
부동산 전화 및 방문
- 제일 먼저 할 일은 부동산에 전화를 해야하는거죠. 어떤 아파트 몇 동 몇호 매물 분양권 구매하고자 전화 드립니다 라고 말하면, 부동산 소장님이 일정을 서로 맞추고, 해당 날짜에 가시면 됩니다. 프리미엄, 웃돈의 경우 서로 협의를 한 뒤에 만나게 됩니다. 프리미엄이 3천만원 이라고 하면 여기에 일정금액 약 30만원 정도를 가계약 금을 이체를 하고 만납니다. (상승장의 경우)
- 매도자와 만남 , 계약서 작성
- 만나게 되면, 아파트 분양권의 10%금액, 그리고 프리미엄 잔금액을 계약서를 통해 이체를 합니다. 그래서 사전에 은행 OPT 계좌 이체 한도를 늘리고 가는 걸 드립니다. 아파트 분양권이 3억 6천이라면, 여기에 10%인 3천 6백만원 , 그리고 프리미엄이 3천이라면 , 전부 합해서 6천 6백만원 정도를 준비 해 가야 합니다.
- 이체를 했다면 이제 다음 일정을 잡습니다. 그 다음 일정은 아파트 건설사 분양사를 방문하고 , 전 매도인의 은행에 가서 명의 변경, 대출 승계를 받는데 이 절차는 하루만에 이뤄집니다.
- 분양 아파트 건설사 방문 & 은행 대출 승계
- 해당 아파트를 만든 건설사에 방문해서 이 아파트 분양권을 승계한다는 것에 대해서 계약서를 새로 작성 합니다. 매도인과 매수인이 같이 방문하게 됩니다. 저는 오전 아침 9시부터 만났습니다.
- 그 다음은 전 매도인도 분양권을 살때 10%만 자신의 돈이고 나머지 90%는 중도금 대출을 통해서 전부 대출을 받은 경우가 대부분 입니다. 그래서 90% 대출을 승계를 받기 위해 해당 은행에 방문합니다.
- 집단 대출 및 입주
- 시간이 지나서 아파트가 지어질 때쯤, 중도금에 대한 이자+나머지 잔금대출 , 일명 집단대출을 받고 입주를 하게 됩니다. 집단대출의 경우 해당 아파트의 입주민에게 전단지가 돌아가게 되는데, 어떤 은행을 선택할지는 각자 선택하시면 됩니다. 금리와 대출기간 , 대출 한도가 각각 다릅니다.
이런식으로 분양권 절차는 이뤄지며, 분양권은 아파트가 완성 되어 지어질 때쯤, 최초 분양가 보다 가격이 상승해 있을 수 있는데, 이 경우 대출이 더 많이 나오기 때문에 정작 나의 투자금이 생각보다 엄청 들어가지 않을 수 있습니다. 아래는 제가 투자한 분양권 계산 금액입니다.
분양권 계산 방법 , 필요한돈
2019년 당시, 3억 6천9백만원의 분양가의 아파트를 , 권리금(분양권)을 3천 2백만원 주고 샀습니다. 여기에 확장비, 옵션비까지 더해서 총 4억 1천 8백만원 정도가 들어 갔습니다.
옵션비는 중문, 에어컨 등등의 비용을 말하며, 확장비는 베란다를 확장 했을 때 가격 입니다.
이렇게 해서 제가 투자한 금액은 약 1억원의 돈이 들어 갔습니다. 처음에 분양가가 3억 6천 9백이었지만, 이 아파트가 완공이 되었을 때의 감정가는 5억 6천이 나왔고, 그에 대한 대출을 70%를 받아서 투자금액을 아낄 수 있었습니다. 원래대로 라면 3억 6천 9백에 대한 70%만 대출을 받아야 하는데, 분양의 경우 대부분은 이렇게 완공 되어지만 가격이 올라 가는 경향이 있습니다.
다만 주의 하셔야 할 점은 100% 그런건 아니며, 아파트 상승장, 공급물량이 없을 경우에 해당이 됩니다.
아파트 분양권 매매 주의 할점
가장 주의해야 할 점은 투자금액을 넉넉하게 준비를 해 둬야 하는 점입니다. 요즘은 대출 규제가 워낙 심하기 때문에 신용대출이 있으면 스트레스 DSR이라고 해서 주택담보대출 금액이 낮아 질 수 있습니다. 사전에 꼭 은행에 방문해서 얼마나 나 오는지 확인 또 확인 해야 합니다.
이렇게 아파트 분양권 사는법,절차, 비용등에 대해서 알아봤습니다. 도움이 되었기를 바랍니다.