안녕하세요. 짠택 입니다. 최근 들어 다시 아파트가 상승 하면서 일명 갭투자에 대한 영상 들도 많이 올라 옵니다 저는 실제로 지방에 갭투자를 했기 때문에 잘 알고 있습니다 . 저의 갭투자 아파트 투자 방법에 글을 읽고 도움이 되길 바랍니다.
갭투자의 원리
갭투자 아파트를 사기 전에 일단 원리에 대해서 알아야 됩니다. 전세를 제외하고 매매와 전세 사이 금액을 갭투자라고 합니다. 예를 들어 2억의 매매 가격인 집이 있는데, 전세 가격이 1억8천이라면 2천만원 가지고 집을 살 수 있습니다.
총 3번의 거래로 이루어 집니다. 계약금 10%, 중도금 20~30% , 잔금 60~70%로 이뤄집니다. 근데 대부분은 중도금은 없고, 계약금 10%, 잔금 90%로 이뤄지게 됩니다. 처음에 필요한 돈은 계약금 10%면 됩니다. 2억원의 집이라면 2천만원 이면 되는 것이고, 나머지 1억 8천만원은 잔금 때 집을 사는 사람이 새로운 세입자를 찾아서 , 새로운 세입자가 준 돈을 , 매도자에게 주는 방식으로 이뤄 집니다.
그 외 비용으로는 취득세, 법무사비용, 거래세(부동산 거래할때 내는 비용) 정도가 되겠습니다.
갭투자 위험성 & 리스크
여기서 제일 중요한 부분이 새로운 세입자 입니다. 10%는 돈이 있는데, 나머지 90%를 누가 낸다구요? 네 새로운 세입자 입니다. 그걸 매수를 하는 사람이 직접 구해야 됩니다. 못 구하면 어떡하냐구요? 못 구하게 되면 10%의 계약금을 포기하거나 또는 90% 잔금을 내야 됩니다. 공실 예정인 아파트를 구입 할 때 보통 3개월의 시간을 줍니다. 그 기간 동안 새로운 전세입자를 찾아야 됩니다.
그래서 갭투자를 할 때 좋은 시점은 이사철 때가 좋습니다. 매년 1월에서 3월 초등학교 입학시기, 가을인 10월 쯤이 좋습니다. 이 때 사람들이 가장 이사를 많이 갑니다. 특히 매년 초의 경우는 초등학교 입학 때문에 많이 움직이죠.
갭투자 아파트 매수 방법
갭투자 아파트를 매수 할 때 3가지 유형이 있습니다.
- 하나는 공실이 예정되어 있는 아파트 (이 경우는 기존의 집주인이 집을 팔고 이사를 가는 경우가 해당 되겠습니다.)
- 현재 공실인 아파트
- 현재 전세입자가 살고 있는 아파트(기 융자금이 있음)
- 현재 집주인이 살고 있지만, 향후에 세입자로 바꾸려는 아파트(새로운 세입자를 구하지 않아도 됨!)
앞서 갭투자 리스크가 뭐라고 했죠? 바로 새로운 세입자 확보가 관건 입니다. 그리고 전세가격도 중요합니다. 전세가격이 너무 내려가는 분위기면 안 되고 전세공급이 없어서 전세가 귀해 질때 갭투자를 해야 쉽게 세입자를 구할 수 있습니다. 더욱 보수적인 사람이라면 4가지 유형중에 가장 좋은건, 4번째 유형입니다. 기존에 집주인이 살고 있는데, 자신은 세입자로 갈아타려는 사람이 있습니다. 이런 유형이 가장 좋습니다.
그리고 가장 위험한건 기 보증금이 있는 아파트를 잘 봐야 됩니다. 갭투자 비용이 적게 들어간다고 해서 좋은 게 아니거든요. 자세히 살펴보겠습니다.
네이버 부동산 갭투자 찾는 법
네이버 부동산에 들어가서 자신이 갭투자 하고 싶은 아파트를 고릅니다. 여기서 중요한건 현재 “전세 세팅을 얼마에 맞출 수 있는지”가 중요합니다. 먼저 좌측에 카테고리에 “매매 전세”를 같이 클릭하고 높은 가격순으로 맞추고, 스크롤을 아래로 쭉 ~ 내려 봅니다.
그러다 보면 매매와 전세 가격이 만나는 가격이 보입니다. 아래의 경우 매매는 2억 4천이고, 전세는 2억 3천이네요. 그럼 1천만원만 있으면 맞출 수 있겠네?라고 생각하시면 안 되고 이제 직접 부동산에 전화를 걸어서 확인 해야 됩니다. 부동산은 개별적으로 다 다릅니다. 보시면 매매는 107동이고, 전세는 109동입니다. 그리고 층수에 따라, 로얄층인지에 따라서 전세와 매매는 다릅니다.
“이걸로 알 수 있는건 그래도 천만원 안팎이면 맞출 수 있겠다”정도 입니다. 부동산 전화도 한 곳이 아닌 여러 곳에 전화를 해야 합니다. 물어봐야 할 것은
- 요세 전세가 귀한가요?
- 지금 매매 하면 전세입자 구할 수 있나요?
- 분위기가 어떤가요?
이런 기본적인 걸 물어보시고, 전화를 하실때도 구체적으로 김해 관동동 힐스테이트 107동 302호 물건 보고 전화합니다. 라고 구체적으로 말씀을 해야 부동산 소장님도 적극적으로 답변을 해주실겁니다.
현재 전세입자가 살고 있는 아파트(기 융자금이 있음)
이런 경우는 조심해야 됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 현재 매매 가격이 2억인데, 전세가 1억9천으로 맞출 수 있는 집이 있다고 가정해보겠습니다. 그런데 기존에 전세자금이 2억인 곳이 있다면? 지금 당장은 내가 계약 할 때 1천만원 밖에 들지 않지만, 계약 갱신 시점에 전세가격이 더 떨어지게 되면 나머지 금액을 전부 새로운 매수자가 부담해야 됩니다.
이런 경우 새로운 세입자를 구하지 않아도 되서 리스크가 없다고 생각하면 오산입니다. 예를 들어 24년 1월에 계약을 했지만, 계약을 하고 6개월 뒤에 기존 세입자의 전세 계약이 만료된다면? 그리고 그때 전세 가격이 급락한다면, 나머지 전세금을 매수자가 부담해야 합니다.
1억9천에 전세 가격으로 계약을 했지만, 6개월 뒤에 전세가격이 1억 5천으로 떨어졌다면, 나머지 4천만원을 전세입자에게 돌려주고 , 새로운 세입자를 그 때 맞춰야 됩니다. 물론 이 때 전세 가격이 올라가 있으면 상관없습니다.
전세입자를 안 구해도 되는 케이스
지금 사는 집주인이 세입자로 들어올 경우, 가장 좋은 케이스 입니다. 지금 사는 집주인이 세입자로 들어오고 2년간 전세 계약을 한다면, 새로운 세입자를 구하지 않아도 되는 거라 가장 좋은 케이스에 해당됩니다. 하지만 이런 집은 구하기가 쉽지 않습니다. 보통은 부동산 하락장에 이런집이 간혹 있긴 합니다.
갭투자 꿀팁
갭투자를 할때 가장 중요한 건 “새로운 세입자” 확보, 그리고 앞으로 전세가격이 올라갈 것으로 예정될 때 투자하는 게 가장 좋습니다. 그리고 새로운 세입자를 구하는 기간은 보통 3개월이라고 했습니다. 이 때 자신이 갭투자가 처음이라면 이사 협의를 최대한 뒤로 미루는 게 좋습니다. 3개월이 아니라 6개월로 미룰 수 있습니다. 얼마든지 기존에 집주인과 협의가 가능합니다.
이렇게 되면 6개월 동안 새로운 세입자를 찾을 수 있습니다. 그리고 운이 좋아서 2개월만에 찾았다면 그 때 잔금을 치르는 것도 협의해 볼 수 있습니다.
그리고 가장 좋은 건 만약에 정말 만약에 새로운 세입자를 못 구 할 경우, 주택담보대출이 나오는지 확실하게 대비를 하는 게 좋습니다. 그래서 무주택자인 경우 대부분 주택담보대출이 많이 나오기 때문에 오히려 갭투자를 한다면 리스크가 적다고 할 수 있습니다.
새로운 세입자를 못 구해서, 자신이 직접 입주를 한다고 하면, 일단 주택담보대출을 받고 입주를 하고, 그 기간동안 새로운 새입자를 찾으면 됩니다. 새로운 세입자가 구해지면, 그 돈을 가지고 주택담보대출 빚을 갚으면 되는거죠.
마치며
갭투자, 아파트 투자는 지금 현재 상태가 아니라 향후에 집값이 오를 것으로 예상 될 때 투자를 하는 겁니다. 그리고 항상 전세 가격이 하락 할 수 있기 때문에 계약 기간 동안 현금을 모아놔야 됩니다. 그래야 안전한 투자가 됩니다. 이렇게 갭투자 아파트 투자 방법에 대한 글을 마치겠습니다.